El debate sobre las modificaciones al Código de Planeamiento Urbano no es un tema que esté en el centro de la escena para la comunidad gilense. Se trata en el Honorable Concejo Deliberante, se traslada por los pasillos de la Municipalidad, aportan los entendidos en la materia y tal vez, algún que otro vecino que paró la oreja. Sin embargo, esta discusión definirá el futuro urbanístico de nuestra ciudad.
En las últimas semanas, una situación vinculada al código hizo ruido en los medios. Marcelo Quagliarello, martillero y empresario inmobiliario local, difundió una solicitada en repudio a los dichos del intendente Puglelli, que se refirió al sector con el término “especuladores”. Pero eso no fue todo, también pidió la incorporación de lotes más chicos al mercado local.
Pasó una semana de la solicitada y las cosas cambiaron. El código no se modificó, pero la moneda que regula al mercado se disparó. El dólar subió considerablemente y por ende, la posibilidad de alcanzar un lote comenzó a alejarse para un vecino de clase trabajadora. En este contexto, la discusión sobre el acceso al suelo toma otro valor.
Para conocer en profundidad la temática, Infociudad entrevistó a Quagliarello. En un distendido diálogo, el profesional dio su punto de vista y pidió hacer público el debate. El dólar, los convenios, el tamaño de los lotes, los servicios y otros puntos fueron abordados durante la entrevista.
Infociudad (IC): Es inevitable no comenzar la nota preguntándote por los dichos del intendente Puglelli ¿Los ofendió ser tratados como especuladores?
Marcelo Quagliarello (MQ): Personalmente no me ofende la palabra especulador, porque es una condición que tiene que ver con todos. ¿Quién no especula? Todos tratamos de hacer nuestros cálculos y defendernos, entonces cuando te dicen que a las 12 aumenta la nafta vos vas y llenas el tanque, si podes. En esos momentos todos estamos especulando. Me ofende la mentira y la demagogia.
IC: ¿Por qué el mercado local está en dólares?
MQ: Cualquier bien vale por lo que va a valer en el futuro; un jean se desgasta, un auto también. El inmueble, el lote o la casa, no se desgasta en el tiempo. Salvo que pongamos un horno de ladrillo o soja indiscriminadamente. Generalmente es un bien eterno. Se trata de denostar el hecho de que están en dólares, pero ante contextos inflacionarios que datan de muchos años, la única defensa para un bien siempre es cuando se valoriza en dólares.
IC: Con la devaluación del peso alcanzar el valor actual de un loto es muy difícil…
MQ: Dado que es una mercadería y estamos en una economía de mercado y en un Estado de derecho, nosotros venimos a discutir esas cuestiones básicas. Desde la Municipalidad muchas veces, y con algo de demagogia, se intenta decir “nosotros los buenos, ustedes los malos”, el Estado pone la discusión en ese punto. Estamos enfrentando a vecinos contra vecinos, porque el planteo lo tenemos que discutir todos.
El terreno es dignidad para las personas. Pero cuando disfrazamos la idea “queremos terrenos para los que no pueden pagar y los desarrolladores especulan” hay una mentira implícita. Por eso hacemos públicos los debates, porque la gente se tiene que interiorizar y entre todos tenemos que debatir que Giles queremos.
IC: Ustedes hacen un planteo que para nosotros es confuso, porque justamente no es de especuladores. Las inmobiliarias plantean habilitar lotes más chicos, es decir pasar de los 2.000 metros a los 400…
MQ: Este es el meollo de la cuestión. Cuando hablamos de que el Estado tiene que intervenir estamos todos de acuerdo que es necesario, principalmente para generar condiciones y una competencia entre los actores.
En Giles tenemos 16 inmobiliarias, la información la tenemos todos. ¿Quién no sabe cuánto vale un terreno? No existe un oligopolio como quiere hacer ver el Estado local, es una manera elegante de decirnos que nosotros somos los que queremos imponer condiciones. Nosotros no imponemos nada, por eso pedimos la participación.
Los terrenos están caros porque hace 12 años no se incorpora terreno urbanizable, hace 12 años que se viene estudiando para donde crecer, se están diluyendo cuestiones importantes. No entienden la urgencia de posibilitar subdivisiones. El vecino común no llega a ese lote de dos mil metros, es necesario permitir lotes más chicos. Terrenos más pequeños significa para el propietario una ventaja porque puede vender un capital más pequeño y para la gente es mejor que el precio se achique.
IC: La política del Estado local parece girar en torno a los convenios con privados ¿Qué opinión tenes sobre estos?
MQ: Se firmaron convenios con privados pero con los desarrolladores, que representan a vecinos, no se pusieron tanto de acuerdo. Hoy el propietario tiene que ceder un 10% como mínimo para lotear, tiene que pagar la luz, tiene que ceder para las calles que representa entre un 27 y 30%, el agua corriente, llevar el gas, realmente es complejo.
Acá es una cuestión de economía, si tenemos más terrenos hay más competencia. Y si vos loteas en varios sectores para vender y ser competitivo estas obligado a bajar los precios, se genera una dinámica que mejora las condiciones. Hasta incluso de financiación.
IC: Pero los lotes más económicos fueron justamente los loteos conveniados…
MQ: Yo creo que hay un problema de sustentabilidad. Esos convenios fueron muy buenos pero no alcanzan. Una gota en el mar no sirve para tener un criterio de sustentabilidad, un convenio que te otorga 200 lotes en total, no alcanza para satisfacer la demanda que es de 2.000 familias. Hoy la gente se debate entre sí puede pagar un alquiler o tiene que vivir en el fondo de la casa de la suegra y estamos generando condominios con millones de consecuencias sociales.
No se logró bajar el precio de los lotes con 15 años de esta política donde tenes que ceder terrenos para poder lotear. Necesitamos generar las condiciones para que más terrenos se vuelquen al mercado, para que se alarguen las financiaciones, se bajen los precios de a poco y demás.
IC: Tu planteo no suena mal, claro que se tiene que debatir. ¿Pero cuál es la respuesta que da el Estado local, los legisladores o funcionarios cuándo ponen esta propuesta sobre la mesa?
MQ: Te dicen que ahora quieren actualizar el código con los convenios que se habían incorporado, que se está estudiando la ampliación, que se está trabajando sobre eso, que se quiere solo actualizar y dejar reservas urbanas enormes para criterio futuro. Es decir, el criterio del intendente que va a firmar para autorizar esos loteos.
Por eso proponemos esto. Porque no es lo mismo comprar un lote de 2.000 metros que uno de 400. Se facilitan las condiciones y vamos a tener más compradores, además muchas personas no se van a anotar en el servicio local para pedir un terreno.
Un lote caro genera condominio, genera tres o cuatro departamentos en un mismo lote. Como el terreno cuesta se construyen esas edificaciones. Es una dinámica viciosa y violenta que ni siquiera deja espacio para tomar un mate en el fondo.
Queremos romper la zona de privilegio que tiene la zona urbana para lograr una maza más grande de terrenos. Muchas veces dicen que los que tienen lotes grandes especulan con ir vendiendo de a poco, pero eso se termina con un impuesto sobre los lotes baldíos.
IC: ¿Controlar los precios del mercado puede ser una opción?
MQ: Nunca funcionó. Si hay control de precio sobre la harina, hay un mercado negro. No podes controlar el precio que tiene que ver con variables que no manejan las personas individualmente. Yo no manejo el precio del dólar. Casi todos los argentinos que pueden ahorrar pusieron la confianza en una moneda que no emite.
IC: ¿Crees que un código como el que quieren actualizar da lugar a mayores especulaciones?
MQ: Nuestra posición es clara: no queremos que quede un metro de tierra sin legislar, que todos sepamos a que nos atenemos cuando se apruebe el código. Así como está tenes que ir a pedir un favor para incorporar lotes, eso no genera transparencia. Las urbanizaciones acercan los servicios a la gente, por eso son necesarias.
